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[무너지는 지방 주택시장] 텅텅 빈 새 아파트들… 지방건설사 자금경색에 '줄도산 공포'
2018/12/04  17:44:25  파이낸셜뉴스
물량 쏟아지는데 경기 침체..입주율 하락에 잔금 안들어오고 장기 악성 연체가구 증가 조짐
중소건설사들 유동성 악화.."10년 전 부도사태 재현될라"


"경기가 나빠져 장기 악성 연체 가구가 늘어나면 건설사가 그 가구들을 다 떠안거나 임대로 전환시켜야 한다. 하지만 결국 감당하지 못하면 부도까지 가게 된다."(지방 중소건설사 관계자)

지방 경기 침체와 입주 물량 폭탄으로 새 아파트의 입주율이 떨어지면서 지방 부동산시장을 주무대로 삼은 중소건설사들이 '10년 전 공포'를 떠올리며 몸서리를 치고 있다. 지난 2008년 국내 부동산시장은 주택시장 상승기에 공급물량이 대거 몰리면서 수도권 외곽과 지방 광역시 지역을 중심으로 미입주 대란이 일어나면서 중소건설사들이 대거 부도 사태를 맞았었다.

건설사들에 입주 절차는 단순히 분양을 마무리하는 단계를 넘어 아파트 분양가격의 20~30%에 달하는 잔금이 들어오는 것이기 때문에 현금유동성 차원에서도 큰 의미를 지닌다. 만약 아파트값의 30%에 달하는 잔금이 제때 들어오지 않으면 건설사들은 일시적인 자금경색에 빠져 부도 위험이 높아진다.

4일 주택산업연구원에 따르면 10월 전국 아파트 입주율은 74.8%를 기록해 12개월째 70% 선을 유지하고 있다. '입주율'은 조사 당월에 입주 지정기간이 만료되는 분양단지의 분양호수 중 입주 및 잔금납부한 호수 비중을 뜻한다. 현재 74.8%는 일견 높아보일 수 있지만 건설사가 분양한 아파트 10채 중 3채는 잔금을 내지 못한다는 것을 의미한다.

지방은 도 지역을 중심으로 소폭 하락한 가운데 제주권(57.1%)이 전월 대비 6.2%포인트 하락하면서 2017년 8월 이후 14개월 만에 50%선을 기록했다.

특히 11월에는 1000세대 이상 대규모 입주가 예정된 곳이 많다. 경남 진주시 2곳(1465세대, 1152세대), 경남 창원시(1393세대), 경기 용인시(1219세대), 경기 안산시(1152세대), 서울(1073세대), 충북 청주시(1034세대) 등이다. 미입주 리스크가 더욱 커질 것으로 예상된다.

중소건설사들은 최근 정부 규제로 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 커짐에 따라 서울과 지방 간 부동산 시장 양극화가 심화되면서 지방은 일촉즉발의 긴장감이 흐르고 있다고 말한다.

실제 최근 경남 진주에 있는 흥한건설이 법원에 기업회생절차(법정관리)를 신청했다. 시공능력평가 순위 170위로 지방에서는 규모가 큰 중견사이지만 사업을 추진하는 과정에서 공사비 등 유동성 위기에 빠져 회사가 부도 났다. 이미 업계에서는 도미노 부도 사태에 대한 우려마저 나오고 있다. 지방은 이미 미분양 물량이 누적되고 있고 분양이 끝난 아파트도 잔금이 들어오지 않으면서 건설사들의 유동성이 악화되고 있기 때문이다.

한 중소건설사 관계자는 "시장 상황이 안 좋아지면서 미분양이 발생했고 건설사들은 그걸 털어내기 위해 또 마케팅비용을 쓰고 모델하우스까지 운영해야 된다"면서 "중도금 보증도 서야 되는데 금융부담은 계속 커져만 간다"고 말했다.

그나마 한두달 정도 잔금이 미납된 상태에서 입주를 들어오면 연체료를 받을 수 있어 건설사들이 크게 손해보지는 않는다. 하지만 최근엔 장기 연체 세대가 늘어나고 있어 문제가 심각한 상태다. 잔금을 못 받으면 건설사들은 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 압박이 커지고 결국 금융부담을 견디지 못하면 부도가 나는 것이다. 일부 건설사들의 경우 다른 현장의 돈을 끌어다 쓰기도 하지만 그 현장도 망가지면 과거 외환위기 시절 때처럼 건설사들이 도미노 쓰러지듯 무너질 것으로 보인다.

또 다른 중소건설사 관계자는 "예전엔 1000가구를 분양하면 미입주는 3%도 안되는 수준이었지만 최근 경기가 안 좋아지고 집값이 하락하면서 기존 집도 팔리지 않게 되자 미입주가 확 늘었다"면서 "대출까지 막혀 잔금을 치르지 못하는 세대가 늘면서 건설사들이 골치가 아프다"고 말했다.

문제는 이러한 입주율 하락 문제에 대해 건설사들이 딱히 뾰족한 수가 없다는 점이다. 분양할 때는 시기를 조절하거나 홍보라도 할 수 있지만 입주 때는 입주자가 돈이 없으면 별다른 방법이 없는 상황이다. 입주예정자들이 분양가보다 낮은 가격(마이너스 프리미엄)에 매물을 내놔도 거래되지 않고 있어 건설사들이 모든 금융부담을 다 떠안는 상황이다.

김태섭 주산연 선임연구위원은 "지역에 따라 미입주·미분양 문제가 심각한 곳은 맞춤형 대책을 통해 우선적으로 조치를 해야 한다"고 말했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자


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