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[지갑을 불려드립니다] 다주택자, 강남 30억아파트 6월까지 팔면 양도세 `절반`
2020/01/10  04:01:24  매일경제

대기업 임원으로 일하다 퇴직한 홍기석 씨(가명·62)는 직장에서 근무하는 동안 모은 자금으로 부동산 투자를 많이 해 왔다. 그는 15년 전 취득한 서울 서초구 반포 주택, 4년 전 취득한 서울 강북구 주택, 3년 전 취득한 서울 송파구 주택 등 모두 3채를 보유하고 있다.

주택 투자로 많은 이익을 얻었다고 생각했던 홍씨는 지난해 말 이후 고민에 빠졌다. 작년 12월 납부한 종합부동산세가 이유였다. 홍씨는 전체 자산 가운데 주택인 부동산 비율이 절대적으로 높다. 하지만 앞으로 고정수입이 없다 보니 세금을 낼 길이 막막하다고 느낀 것이다.

홍씨는 "올해는 작년보다 세금이 훨씬 더 많이 나온다고 해서 걱정"이라고 말했다. 특히 정부가 12·16 부동산대책을 내놓은 이후 주택을 처분할지 고민하는 사람이 많아졌다. 홍씨 고민을 해결해 주기 위해 박정국 KEB하나은행 세무팀장(세무사)이 나섰다. 박 팀장은 "미래 가치에 대한 수익성을 분석한 뒤 주택 처분과 증여 사이에서 결정할 필요가 있다"고 말했다.


―12·16 부동산대책에서 주의 깊게 살펴봐야 할 부분은 무엇인가.

▷12·16 부동산대책에는 보유세와 양도소득세 과세를 강화하기 위한 다양한 내용이 있다. 하지만 올해 6월 말까지 양도소득세 혜택을 한시적으로 주겠다는 내용도 포함돼 있다. 다주택자가 10년 이상 보유한 조정지역 주택 1채를 양도하면 중과세율을 적용하지 않고 장기보유특별공제를 적용한다는 것이다. 장기보유특별공제는 양도차익에서 공제되며 최대 15년 이상 보유했다면 이익의 30%를 공제한다. 종전에는 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율(2주택자 10%포인트, 3주택 이상자 20%포인트)을 적용했다. 주택을 처분하려고 해도 막대한 양도소득세 부담 때문에 섣불리 나서기 어려웠는데 올해 6월 말까지는 기회가 생긴 것이다.

―홍씨가 15년 보유한 반포 주택을 처분한다면 양도소득세 차이는.

▷홍씨의 반포 주택 취득가액은 7억원이다. 홍씨가 이를 30억원에 매각하면 양도차익은 23억원이다. 만약 오는 6월 30일 이전에 주택을 매각한다면 장기보유특별공제는 이익의 30%인 6억9000만원을 받을 수 있다. 이렇게 되면 과세 표준은 16억1000만원이 되고, 양도소득세는 지방소득세를 포함해 7억400만원 수준이 된다. 장기보유특별공제를 받지 못했을 때 양도소득세는 15억3000만원으로 두 배를 훌쩍 넘는다.

―집값이 상승할 수 있다는 가정하에 자녀에게 증여하는 방안은 어떤지.

▷주택 가격 상승으로 인한 재산 증가가 가족에게 돌아가게 하고, 종합부동산세를 절세하는 전략을 세워야 한다. 상속세와 증여세 세율은 동일하다. 상속세는 상속 시 피상속인의 모든 재산을 합산해 세금을 계산하고, 증여세는 10년 단위로 증여받는 사람에 따라 건마다 세금을 계산한다. 따라서 재산이 많은 사람은 상속보다 증여가 유리하다. 증여는 10년 단위로 합산해 계산하기 때문에 가능한 일찍 증여하는 것이 세금을 줄이는 데 도움이 된다. 홍씨는 재산이 많기 때문에 재산 대부분에 대해 40~50% 상속세율이 적용된다. 따라서 재산 중 일정 부분을 사전에 증여하면 10~40% 세율로 세금을 내고 재산을 이전할 수 있다.

―부담부증여라는 것이 있던데.

▷부담부증여란 증여자가 수증자에게 재산을 증여할 때 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 것을 뜻한다. 이때 수증자는 증여 재산에서 채무를 공제한 상태에서 증여세를 납부한다. 증여자는 채무액을 유상 양도한 것으로 분류돼 양도소득세를 납부해야 한다. 부담부증여를 하면 수증자인 자녀가 증여세를 절세할 수 있으므로 증여 방법으로 많이 사용된다.

12·16 부동산대책 전에는 채무에 대한 양도소득세 부담으로 애로 사항이 있었지만, 대책이 발표되면서 올해 6월 말까지는 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.


―반포 주택을 부담부증여했을 때 세금 차이는.

▷증여가액이 30억원이고 채무에 해당하는 전세금이 18억원이라면 증여세는 12억원의 40%에 해당하는 3억원이 부과된다. 채무에 대해 양도세가 부과되는데, 6월 30일 이전에 증여를 완료한다면 이에 대한 양도세는 4억6000만원이다. 만약 7월 1일 이후 증여한다면 양도세는 9억원이 중과되기 때문에 역시 4억4000만원가량 차이가 발생한다. 자녀가 성인이고 10년 이내에 증여는 별도로 없는 것으로 가정해 계산한 결과다.

―보유세 부담으로 주택을 처분하는 것이 좋을까, 증여하는 것이 좋을까.

▷우선 미래에 대한 수익성을 분석해야 한다. 최근 서울 주택 가격 상승에는 다양한 이유가 있겠지만 사람들 심리도 중요하게 작용했을 것이다. 정부의 강력한 부동산 정책이 심리에 영향을 미칠 수 있기 때문에 전략 수립이 필요한 시점이다.

[최승진 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


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