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반포 고덕 이문' 1분기 분양 '큰 장' 선다…재건축·공공 유형도 다양

2021/02/24 03:22:03 매일경제

설 연휴가 끝난 뒤 본격적인 봄철 분양 시장이 시작된다. 3월까지 전국에서 아파트 약 8만가구가 청약자를 찾아 나선다.

부동산114에 따르면 올해 2~3월 전국에서 임대 물량을 제외한 7만9819가구가 일반에 분양된다. 지난해 설 연휴 이후 같은 시기(2만2256가구)와 비교하면 3.6배 늘어난 물량이다. 입주 물량 폭탄 우려를 낳았던 2016년 4만2603가구보다도 2배가량 많다. 경기도에서만 3만1768가구가 공급되고, 이어 ▲경남 1만559가구 ▲대구 6078가구 ▲인천 5690가구 ▲부산 5588가구 ▲충북 5074가구 ▲서울 3458가구 ▲충남 3069가구 등의 순으로 공급 물량이 많다. 총 분양 물량의 절반 이상(51.3%)인 4만916가구가 수도권에 집중돼 있다.

서울·수도권을 중심으로 청약 경쟁률은 더욱 치열해질 전망이다. 2·4 공급 대책이 발표돼도 새 아파트 공급이 단기간에 이뤄지기 쉽지 않다는 시각 때문이다. 소득 요건별, 자격별 청약 전략이 더욱 중요해진 시점이다.

실제 청약 경쟁률은 올 들어서도 고공행진 중이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 1월 12일 청약을 진행한 ‘위례자이더시티(총 800가구)’는 평균 617 대 1의 경쟁률을 기록하며 지난해 ‘고덕아르테스미소지움’의 최고 경쟁률(537.1 대 1)을 뛰어넘었다. 서울 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 2019년 32 대 1에서 지난해 77 대 1로 2배 이상 올랐는데, 올해도 이 정도 수준을 유지하거나 인기 단지에서는 더 높게 나올 것이라는 전망이다.

특히 정부가 공공분양에 이어 민간분양 특별공급에 대한 청약 기준도 완화하면서 특공 청약 경쟁은 더 치열해질 가능성이 크다. 특히 앞으로는 민간분양 아파트의 신혼부부, 생애 최초 특공에 도시근로자 월평균 소득 140%(맞벌이 160%) 이하까지 청약할 수 있다. 3인 가구라면 맞벌이 부부 합산 연봉이 1억원이라도 특공에 신청할 수 있는 길이 열렸다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “주택 청약은 초기 자금 마련 부담이 덜하고 새 주택이라는 점에서 인기가 높다”며 “소득 기준을 완화하면 청약 수요층이 넓어져 경쟁이 세질 수밖에 없다”고 설명했다.

서울 서초구 신반포3차·경남을 재건축한 ‘래미안원베일리’ 조감도. <삼성물산 제공>

▶눈여겨볼 만한 분양 단지

▷민간·공공 모두 저렴한 분상제 적용

봄 분양 시장에서 가장 관심을 끌 만한 단지는 서울 서초구 반포동의 ‘래미안원베일리’. 지하 3층~지상 35층 규모이며 총 2990가구 규모 대단지다. 이 중 전용 46~74㎡ 224가구가 일반에 분양되는데 분양가상한제를 적용받은 평균 분양가가 3.3㎡당 5668만원이어서 눈길을 끈다. 분양가상한제 이후 높아진 토지비가 반영되면서 지난해 주택도시보증공사(HUG)에서 통지받은 가격보다 3.3㎡당 700만원 정도 올랐지만 여전히 주변 시세의 60% 수준이어서 관심을 모을 전망이다. 추첨제 물량이 없어 청약 가점으로 당첨자를 가른다.

강동구에서는 새해 첫 공공분양이 이뤄진다. 제일건설이 고덕강일1지구 1블록에 짓는 ‘고덕강일제일풍경채(780가구)’는 지하 2층~지상 27층, 6개동, 전용 84·101㎡로 구성됐다. 일반분양 물량 중 중대형 물량이 238가구이고 이 중 절반(119가구)이 추첨제로 공급된다. 3.3㎡당 2429만8000원에 지방자치단체 심의위 승인을 받았다. 전용 84㎡ 분양가는 8억원대, 전용 101㎡는 9억원대로 책정될 것으로 보인다. 지난 2월 19일부터 적용되기 시작한 주택법에 따른 실거주 의무(박스 기사 참조)를 피할 수 있다.

광진구 자양동 ‘자양하늘채베르(총 165가구)’도 관심을 모은다. 단지는 지하 2층~지상 19층, 총 165가구 규모로 작다. 평형도 전용 46㎡와 59㎡로만 이뤄져 있는데 이 가운데 전용 46㎡ 51가구가 일반에 분양된다. 광진구 대학가와 강남 업무지구가 가까우며 지하철 2호선 구의역이 도보권에 있다. 이외에 서울에서는 중구 세운재정비촉진지구 3-1, 3-4·5블록에 들어서는 주상복합단지 ‘힐스테이트세운센트럴(아파트 535가구, 도시형생활주택 487가구)’이 눈길을 끈다.

올 상반기까지는 청약 물량을 기다려볼 요량이라면 서초구 반포동에서 공급될 ‘래미안원펜타스(신반포15차 재건축)’도 선택지가 된다. 총 641가구 중 전용 85㎡ 이하 중소형 주택형 263가구가 일반에 분양된다. 잠원동에서는 ‘신반포메이플자이(신반포4지구 재건축)’도 상반기 중 분양에 들어간다. 총 3329가구 중 236가구가 일반분양 물량이다. 업계에서는 이 두 단지 3.3㎡당 분양 가격이 5000만원 이상에 책정될 것으로 예상한다.

‘단군 이래 최대 재건축’ 단지인 강동구 ‘둔촌주공’도 이르면 상반기 중 분양된다. 공사비 부담 등으로 후분양을 피할 것이라는 게 건설업계 관측이다. 분양에 나설 경우 총 1만2032가구 가운데 4786가구가 일반에 공급된다. 조합 내에서는 분양가상한제 적용을 감안해 일반분양가를 3.3㎡당 3200만원에서 3700만원까지 예상하고 있다.

강북권에서도 대단지 아파트가 나온다. 동대문구 이문동 이문1구역을 재개발해 총 2904가구(일반분양 1803가구)가 들어선다. 분양가는 3.3㎡당 2000만원대에 나올 것이라는 예측이다. 인근 이문3구역에서도 총 4321가구가 공급을 앞두고 있다.

특히 올해는 청약 경쟁이 치열해질 것으로 예상되는 만큼 당첨을 위해 하향 지원하는 전략도 고려해봄직하다. 청약통장 가점제 당첨자를 가리는 서울 강남권 단지는 대부분 당첨 하한선이 높다. 전용 84㎡ 이하 주택형에 당첨되려면 70점 안팎의 청약 가점이 필요할 것으로 예상된다. 앞서 2019년 10월 분양한 반포동 ‘르엘신반포센트럴(총 596가구)’은 당첨자의 평균 가점이 71점이었다. 추첨제 물량의 경우 대체로 평형이 크고 분양가 총액이 높기 때문에 현금이 넉넉한 예비 청약자에게 유리하다.

2월 19일부터 ‘전월세 금지법’ 시행

분상제 주택 최대 5년 의무 거주해야

올 2월 19일부터 입주자 모집 승인 신청을 하는 수도권 분양가상한제 적용 아파트는 2년에서 최대 5년 동안 의무적으로 거주해야 한다. 시세보다 낮은 분양가로 발생하는 시세차익을 노린 단기 투자를 막기 위한 조치다.

국토교통부에 따르면 분양가상한제가 적용되는 주택 입주자의 거주 의무 기간 등을 담은 ‘주택법 시행령’ 개정안이 지난 2월 16일 열린 국무회의를 통과했다. 핵심은 2월 19일부터 입주자 모집 공고를 받는 서울·경기·인천 등 수도권 지역에서 분양가상한제를 적용받은 아파트에 실거주 의무 기간을 부여한 것. 원래 공공택지에 들어서는 공공분양 아파트에만 적용되던 것을 공공택지에서 공급되는 민간분양과 민간택지에서 공급되는 아파트로도 확대했다.

실거주 의무 기간은 최대 5년이다. 공공택지 아파트로 ▲분양 가격이 인근 지역 시세의 80% 미만이면 5년 ▲분양가가 시세의 80% 이상 100% 미만이면 3년이 적용된다. 민간택지 아파트는 상대적으로 의무 거주 기간이 짧다. 시세 대비 분양가가 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이다. 실거주 의무 기간은 최초 입주일부터 계산된다.

이 밖에 한국토지주택공사(LH)나 지방공사가 시행자로 참여하고 전체 물량의 10% 이상을 임대주택으로 건설하는, 2만㎡ 미만이거나 전체 주택이 200가구 미만인 소규모 정비사업은 분양가상한제 대상에서 제외된다. 또 행정중심복합도시에서 공급되는 아파트를 특별분양받은 경우에는 전매제한 기간이 투기과열지구에서는 5년→8년으로, 투기과열지구가 아닌 지역에서는 3년→5년으로 강화된다.

이에 따라 재건축·재개발 등을 통해 분양되는 민간 새 아파트는 2년, 공공택지에서 분양되는 아파트는 최대 5년까지 전·월세 임대를 놓을 수 없게 됐다. 이번 주택법 시행령 개정안이 ‘전월세 금지법’으로 통하는 이유다.

의무 기간 동안 실거주하지 않다가 적발되면 1년 이하의 징역이나 1000만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만, 해외 체류 등의 이유로 실거주를 할 수 없는 경우에는 예외적으로 전매를 허용하고 한국토지주택공사 등이 우선 매입할 수 있도록 했다.

[정다운(종목홈) 기자 jeongdw@mk.co.kr]

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