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[분양가상한제 유예 수혜주 ‘톱10’ 가보니](1)강동구 둔촌주공 재건축-조합원 급매물 투자해볼만…중대형 분양 無

2019/10/21 09:24:39 매경ECONOMY

정부가 민간택지 분양가상한제 유예 방안을 내놓으면서 서울 강남 재건축 단지마다 안도의 한숨을 내쉬는 분위기다. 당초 올 10월부터 분양가상한제를 강행할 계획이었지만 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발 단지에 한해 분양가상한제 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청하면 상한제를 적용하지 않겠다고 밝혔다. 이로써 서울 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공 1·4단지, 송파구 잠실 진주와 미성·크로바, 서초구 우성1차, 동작구 흑석3구역 등 60여곳이 분양가상한제를 피할 수 있게 됐다. 매경이코노미는 이번 호부터 분양가상한제 유예 방안 수혜를 입은 주요 단지 분위기와 투자가치를 차례로 들여다본다.

지난 10월 8일 오후. 지하철 5호선 둔촌동역 인근에 위치한 강동구 둔촌주공아파트는 철거 작업이 한창 진행 중이었다. 커다란 펜스 사이로 대형 트럭이 수시로 드나들며 재건축 준비에 속도를 내는 모습이다. 한때 민간택지 분양가상한제 적용 소식이 알려지면서 둔촌주공 조합원 불만이 극에 달했다. 하지만 최근 분양가상한제 유예 방안이 등장해 조합원들은 이제 수익성이 높아질 것이라는 기대감을 내비친다. 둔촌주공 A공인중개사사무소 관계자는 “분양가상한제 유예 방안이 나오자마자 매물을 거둬들인 집주인이 꽤 늘었다. 그럼에도 급매물을 찾는 이들은 꾸준해 호가가 조금씩 오르는 모습”이라고 분위기를 전했다.

민간택지 분양가상한제 유예 수혜를 입는 대표 단지로 서울 강동구 둔촌주공아파트가 손꼽힌다. 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌동 170-1 일대 62만6232㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층 85개 동, 총 1만2032가구를 건설하는 사업이다. 신도시급 규모를 자랑했던 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구)보다도 2522가구가 많아 ‘단군 이래 최대 재건축 사업’으로 명성을 날렸다. 전용 60㎡ 이하 5130가구, 60~85㎡ 4370가구, 85㎡ 초과 2532가구 등으로 구성될 예정이다. 일반분양 물량만 4841가구에 달한다. 현대건설, HDC현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 등 대형 건설사 4곳이 공동으로 시공한다. 총 사업비만 10조원 수준이다.

2003년부터 재건축을 진행해온 둔촌주공은 2017년 관리처분계획인가를 받은 이후 재건축 사업에 속도를 내왔다. 주택도시보증공사(HUG)가 일반분양가를 대폭 낮출 조짐을 보이자 조합은 분양보증이 필요 없는 후분양으로 규제를 피하려 했다. 다만 후분양하더라도 워낙 단지 규모가 크다 보니 막대한 금융비용을 부담해야 하는 만큼 조합 입장에서는 분양 방식을 두고 고민이 컸다.

이 와중에 둔촌주공은 갑자기 날벼락을 맞았다. 국토교통부가 지난 8월 민간택지 분양가상한제 적용 방안을 내놓으면서 둔촌주공 재건축 조합은 패닉에 빠졌다. 정부 발표가 나오자마자 조합은 긴급 이사회를 열고 대책 마련에 부심했다. 정부가 민간택지 분양가상한제를 적용하면서 일반분양가가 대폭 낮아질 가능성이 높아졌기 때문이다. 당시 둔촌주공아파트는 재건축을 위한 철거 작업을 진행 중이었다. 이미 아파트를 철거해온 상황에서 분양을 아예 중단하거나 분양가를 대폭 낮춰야 하는 상황에 처한 셈이다.

하지만 정부가 최근 분양가상한제 유예 방안을 내놓으면서 둔촌주공 조합은 한숨 돌린 모습이다. 내년 4월까지 분양공고를 신청하면 분양가상한제를 피할 수 있기 때문이다. 둔촌주공의 경우 철거가 90%가량 진행된 만큼 오는 11월 착공신고를 접수할 것으로 예상된다. 착공신고를 하고 관리처분 총회를 열 경우 내년 1~2월 중에는 분양에 나설 가능성이 높다.

물론 아직 안심할 때는 아니다. 민간택지 분양가상한제를 피하기는 했지만 HUG 분양가 통제에서 벗어난 것은 아니기 때문이다. 조합원 기대대로 일반분양가를 대폭 높이기는 어렵다. 둔촌주공 재건축 조합은 일반분양가를 인근 올림픽선수기자촌아파트 시세인 3.3㎡당 3700만~3800만원가량으로 검토해왔다. 하지만 HUG가 제시한 기준은 3.3㎡당 2600만원 수준에 그친다. 무려 1200만원가량 차이가 나는 셈이다.

둔촌주공 주변에는 비슷한 입지와 규모의 아파트 단지가 마땅치 않다. 약간 거리가 있기는 하지만 2017년 입주한 지하철 5호선 강동역 인근 래미안강동팰리스(999가구)가 그나마 비교할 만한 대상이다. 준공 후 단지를 비교 대상으로 삼을 경우 비교 대상 단지의 평균 분양가에 해당 구 주택가격 변동률을 곱한 액수나 서울시 최근 1년간 평균 분양가(3.3㎡당 2569만원) 중 높은 금액을 분양가로 산정한다. 강동구는 기존 분양가가 저렴한 데다 최근 집값도 큰 변동이 없어 비교 대상을 어디로 하더라도 서울시 최근 1년 평균 분양가 2569만원을 넘지 못한다.

부동산 업계에서는 HUG 기준대로 3.3㎡당 2600만원 수준에 일반분양할 경우 일반분양 수익이 조합 기대치보다 1조4500억원 이상 줄어들 것으로 우려한다. 개별 조합원이 더 내야 할 추가 분담금도 4000만원에 달할 것으로 보인다. 앞서 2017년 관리처분계획인가를 받을 당시 둔촌주공 재건축 조합은 일반분양가를 3.3㎡당 2748만원, 조합원 분양가는 2138만원 수준으로 책정했다. 이번에 HUG가 내놓은 일반분양가는 관리처분인가 당시 일반분양가 계획치보다도 150만원가량 낮다. 이 경우 관리처분계획인가 당시보다 조합 손실이 2460억원 증가해 6200여명의 조합원이 각각 4000만원가량 부담해야 할 것으로 예상된다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최소 3.3㎡당 3000만원 이상으로 일반분양가가 정해져야 둔촌주공 조합원 수익이 생길 것”이라고 예상했다.

지금 시점에서 둔촌주공아파트에 투자해도 괜찮을까.

일단 강동구 대표 재건축 단지로서 탁월한 입지를 자랑한다. 지하철 5호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역이 지나는 더블 역세권 단지인 데다 양재대로, 강동대로에 인접해 교통이 편리하다. 올림픽공원, 아산병원이 가깝고 위례초, 둔촌초, 동북중고 등 여러 학교가 배치돼 교육환경도 좋아질 전망이다. “둔촌주공이 입주할 경우 강동구뿐 아니라 강남권 대표 단지로 부상할 가능성이 높다”는 것이 전문가들이 한결같이 전하는 얘기다.

최근 민간택지 분양가상한제 유예 혜택을 입으면서 매매가는 완연한 상승세를 이어가는 중이다. 둔촌주공 저층 1단지 전용 58㎡의 경우 최근 14억1000만원에 거래됐다. 지난 5월 실거래가(12억8500만원)보다 1억2000만원 이상 올랐다. 전용 88㎡는 최근 16억6000만원에 거래됐고 17억원 선에 호가가 형성돼 있다.

다만 지금 시점에서 둔촌주공에 투자하는 것은 유의해야 한다. HUG 압박에 못 이겨 일반분양가를 대폭 낮출 경우 조합원마다 거액의 부담금을 내야 하기 때문이다.

한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “착공신고 후에는 매매 거래가 중단되는 만큼 가격을 많이 낮춘 조합원 급매물에 투자해볼 만하다. 다만 HUG와의 분양가 협의, 시공사와의 계약 변경 문제 등 불확실성이 여전히 남아 있어 어느 정도의 위험은 감수하고 투자해야 할 것”이라고 말했다.

차라리 기다렸다 둔촌주공 일반분양에 청약하는 것도 방법이다. 다만 강남권 ‘로또 청약’이 늘면서 청약 당첨 가점이 점차 오르고 있어 현실적으로 쉽지 않은 분위기다. 일반분양에 청약할 때 중대형 물량이 거의 없는 점도 변수다. 둔촌주공 조합원 분양 신청에서 전용 95㎡ 이상 중대형 면적은 조합원들이 사실상 싹쓸이했기 때문이다. 전용 109㎡의 경우 1349가구 전량이 조합원 몫으로 돌아갔다. 전용 95㎡(821가구), 전용 134㎡(303가구) 역시 조합원 신청이 치열했다.

부동산 업계 관계자는 “둔촌주공 조합원이 중대형 물량을 대부분 가져간 만큼 일반분양에서 전용 39~59㎡ 중소형 물량이 꽤 많을 것으로 보인다. 중소형 평형의 경우 대체로 대형보다 3.3㎡당 분양가가 높은 만큼 청약 전략을 잘 짜야 한다”고 전했다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr][본 기사는 매경이코노미 제2029호 (2019.10.16~2019.10.22일자) 기사입니다][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

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