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[실전재테크] 연 8.5% 배당 수익률 좋지만…금리 변동성 커지는 구간엔 유의
2019/10/07  11:31:50  아시아경제


[아시아경제 임철영 기자] 2001년 국내에 도입된 리츠(REITs)는 투자 편의성이 높은 부동산 간접 투자상품이다. 공ㆍ사모 펀드에 가입해 간접 거래하거나 홈트레이딩시스템(HTS), 모바일트레이딩시스템(HTS)을 이용해 특정 기업의 주식을 직접 거래하듯 투자금을 넣고 배당 수익만 노리면 된다. 반면 부담은 작다. 전문투자회사가 투자자금을 모아 투자한 부동산을 통해 임대료, 개발 이익, 매각 차익 등을 거두고 그 수익의 90% 이상을 일반투자자들에게 배당하는 만큼 매물 선정의 위험, 대규모 부채의 위험 등을 낮출 수 있다.


수익률도 나쁘지 않다. 배당수익률을 기준으로 본 리츠의 수익률은 회사채, 예금은 물론 수익형 부동산 수익률도 크게 웃돌고 있다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 지난해 전체 리츠(219개)는 배당수익률 연 8.50%를 기록했다. 리츠의 배당수익률은 2014년 5.63%, 2015년 7.76%, 2016년 10.55%로 치솟다가 2017년 7.59%로 꺾였으나 지난해 다시 8.50%로 반등했다. 리츠 유형의 절대 다수를 차지하는 '위탁관리리츠'의 경우 2014년 4.86%, 2015년 8.20%, 2016년 12.59%, 2017년 6.58%를 달성했고 지난해에는 7.23%를 기록했다.


증시에 상장한 리츠는 정부의 활성화 정책 발표 등에 힘입어 주당 가격도 크게 상승했다. 지난해 국내 증시에 입성한 이리츠코크렙과 신한알파리츠의 주가 상승폭은 각각 30~40%에 달해 5% 내외에 불과한 코스피 수익률을 크게 웃돌았다. 최근 1년 동안 시가배당률이 2~3배 높은 가운데 정부의 리츠 활성화 정책까지 더해져 상장 리츠에 대한 기대감은 더욱 커지는 상황이다. 이달 말에는 백화점 4곳과 마트 4곳, 아웃렛 2곳에서 나오는 임대료로 수익을 내는 '롯데리츠'가 상장을 앞두고 있다.


물론 유의해야 할 점이 있다. 리츠는 금리, 편입 부동산 자산의 변화와 종류에 크게 영향을 받는다. 리츠를 포함한 고배당주는 금리 상승기 매력이 떨어진다. 상대적으로 기대수익이 낮아지기 때문이다. 금리 변동성이 커지는 구간에는 투자를 유예할 필요가 있다.


유상증자 이슈도 주목해야 할 이벤트다. 부동산 자산 포트폴리오 변경 땐 유상증자를 거쳐 신규자산을 취득하게 되는데 투자자 입장에서는 주식 가치 희석 또는 이해상충 우려가 발생할 수 있다. 장문준 KB증권 연구원은 "유상증자는 피할 수 없는 이벤트지만 해외사례를 살펴보면 빈번한 유상증자와 신규자산 취득에도 불구하고 주당 배당금이 감소하는 경우는 거의 없고 대부분 주당 배당금이 증가했다"고 설명했다.


리츠가 보유한 부동산 자산의 성격에 따라 수익률 편차가 커질 수 있다. 일본의 경우 물류 특화리츠, 임대주택 특화리츠, 오피스 특화리츠, 리테일 특화리츠의 주가가 매우 차별화된 흐름을 보였다. 또한 임대수익이 원활하지 않거나 자산평가에 따른 손실이 발생할 경우 리츠의 가치는 하락할 위험이 있다.


서정연 신영증권 연구원은 "리츠 수익의 근거는 임대수익과 자산매각 차익"이라며 "임대수익이 안정적으로 수취 가능한지에 대한 판단과 자산가치 평가에 따른 자본이익ㆍ손실이 기업가치의 핵심"이라고 강조했다.








임철영 기자 cylim@asiae.co.kr
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