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[재테크]부동산 투자전략 어떻게 짤까 | 대출규제·주거복지 정책에 관망 분위기 세종시·역세권 소형 아파트 매수세 탄탄

2017/05/19 09:54:29매경ECONOMY
문재인정부 출범 이후 부동산 시장은 당분간 관망세를 보일 거란 전망이다. 문재인 대통령의 부동산 공약이 대규모 개발보다 공공주택 공급을 비롯한 서민 주거복지 강화에 초점을 맞췄기 때문이다. 연내 미국 금리 인상 가능성이 높은 데다 대출 규제까지 강화되면 부동산 시장이 하락할 가능성도 있다. 매경이코노미가 부동산 전문가 15명을 대상으로 설문조사한 결과 전문가 중 절반가량(7명, 46.7%)이 ‘올해 집값이 보합세에 그칠 것’이라고 답했다. 2명은 ‘오히려 하락할 것(3% 이상 5% 미만)’이라 응답했다.

하지만 실망할 필요는 없다. 문재인 대통령의 행정수도 이전 공약으로 관심을 끄는 세종시는 여전히 부동산 투자 유망 지역으로 꼽힌다. 1~2인 가구가 늘어나는 만큼 출퇴근 수요가 많은 서울 역세권 소형 아파트에 ‘갭투자’ 수요가 몰릴 전망이다. ‘부동산 대장주’ 강남 재건축 아파트와 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올리는 수익형 상품 역시 투자자 관심이 꾸준할 것으로 보인다.


▶1.세종시를 노려라▷행정수도 이전 공약에 아파트값 들썩문재인정부에서 가장 관심을 끌 지역으로 단연 세종시가 꼽힌다. 그는 대통령 후보 시절 “세종시에 국회 분원, 청와대 제2집무실을 설치하고 행정자치부, 미래창조과학부를 이전하겠다”고 약속했다. 세종~서울 고속도로 조기 건설 공약도 더했다. 세종시가 명실상부한 행정수도로 자리매김하는 만큼 부동산 투자 수요가 몰릴 거란 기대가 크다.

벌써부터 세종시 집값은 상승세가 완연하다. 지난 4월 세종시 아파트 매매가는 전달보다 0.2% 올랐다. 2013년 11월(0.23%) 이후 3년 5개월 만에 최고치다. 대선을 앞둔 5월 첫째 주에도 0.06% 올라 전국 평균치(0.02%)를 크게 웃돌았다. 2012년 분양한 세종시 고운동 유승한내들아파트 전용 84㎡ 분양가는 2억6300만원이었지만 최근 매매가가 3억2000만원대로 치솟았다.

신규 아파트 분양 열기도 뜨겁다. 현대엔지니어링이 최근 세종시 3-3생활권에 분양한 ‘힐스테이트 세종 리버파크’는 평균 청약경쟁률이 104 대 1에 달했다. 최고 경쟁률은 362.6 대 1(전용 84㎡A형)까지 치솟았다. 부동산114에 따르면 세종시의 3.3㎡당 평균 분양가는 2010년 670만원에서 올 들어 960만원으로 뛰었다. 이런 추세라면 머지않아 1000만원을 넘어설 거란 전망도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “세종시는 새 정부에서 행정 기능이 더욱 강화되는 만큼 실수요자 입장에서 매수하는 것도 괜찮다”고 조언했다.

다만 세종시 집값이 계속 고공행진할진 의문이다. 공급 물량이 넘쳐나기 때문이다. 올해 세종시 입주 물량은 1만6095가구로 지난해(8381가구)의 2배에 달한다. 2018년에도 1만가구 이상이 입주할 예정이다. 때문에 지난해까지 오르던 세종시 전세가는 올 들어 하락세로 돌아선 상태다. 전문가들이 “문재인정부가 세종시 이전 계획을 구체적으로 제시한 후 투자하는 게 안전하다”고 강조하는 이유다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “세종시는 이미 실수요층이 거의 유입된 데다 향후 아파트 공급이 늘어나는 만큼 집값이 하락할 우려가 있다”고 말했다.


▶2.서울 도심 소형 아파트 갭투자▷재건축 이주 수요 넘쳐나 전세금 오를 듯지난해에 이어 올해도 부동산 투자 열기가 식지 않으면서 ‘갭투자’가 슬슬 고개를 들고 있다. 갭투자란 전세가율(매매가 대비 전세가격 비율)이 높은 지역에서 전세 끼고 주택을 사들인 후 되팔아 차익을 내는 투자 방식이다. 매매, 전세가격이 계속 오르고 전세 수요가 풍부해야 수익을 기대할 수 있다.

지난해까지만 해도 저금리 기조로 ‘전세가 사라질 것’이란 전망이 나왔지만 올해 분위기는 180도 달라졌다. KB국민은행에 따르면 지난 2월 전국 아파트 전세가율은 역대 최고인 75.7%를 기록했다. 금리가 오르고 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보인정비율) 등 대출 규제가 강화될 경우 대출 부담이 큰 수요자 입장에선 갭투자를 선호할 수밖에 없다.

부동산 시장 안정을 강조한 문재인정부가 들어섰지만 갭투자는 여전히 유효할 것이란 전망이다. 전월세상한제, 계약갱신청구권 제도를 실행하더라도 집주인이 초기에 전월셋값을 높이면 전세 시장이 들썩일 가능성이 높다. 올 하반기에만 서울 재건축·재개발 이주 수요가 5만가구에 달해 서울, 수도권 소형 아파트 전세금, 매매가가 동반 상승할 거란 관측도 나온다.

부동산114에 따르면 올해 서울에서 사업 승인 이후 관리처분을 받았거나 관리처분을 앞둔 재건축·재개발 단지는 강남 개포주공1단지, 강동 둔촌주공 등 4만8921가구에 달한다. 관리처분인가에서 이주까지 보통 3~6개월가량이 걸리는 점을 감안하면 이들 단지는 하반기 이후 순차적으로 이주에 들어갈 전망이다.

특히 서울은 신규 택지가 부족한 만큼 공급 물량이 많지 않아 수급 불균형이 갈수록 심화될 가능성이 높다. 문재인 대통령이 매년 10조원씩 50조원을 투입해 ‘도시재생 뉴딜사업’을 추진한다는 공약을 내건 만큼 서울 뉴타운 해제 지역 집값이 상승 바람을 탈 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “갭투자 수요가 몰리면서 서울 도심 소형 아파트 가격이 들썩일 수 있다. 갭투자를 할 땐 주변에 새 아파트 입주 물량이 적고, 월세 전환이 쉬운 업무 지역이나 역세권 소형 주택을 주목해야 한다”고 말했다.

물론 갭투자할 때 주의할 점도 있다. 주택 경기 침체로 매매가격이 하락하면 전세가율이 높은 아파트는 자칫 ‘깡통주택’으로 전락할 수 있다. 공급과잉 우려도 눈여겨봐야 한다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 입주 물량은 올해 37만여가구, 내년 42만가구에 달할 전망이다. 전세가율이 높다고 ‘묻지마 갭투자’를 하는 건 위험하다는 의미다. 부동산 업계 관계자는 “입주 물량이 많은 지역은 역전세난에 시달리고 집값이 떨어질 우려가 큰 만큼 갭투자에 신중해야 한다”고 조언했다.

▶3.강남 재건축 투자 지금도 유효?▷초과이익환수 면제된 단지면 OK부동산 투자자라면 누구나 서울 강남 재건축 단지를 눈여겨보지만 올해는 사업 속도에 따라 분위기가 철저히 엇갈릴 전망이다. 지난해 강남 재건축 단지 가격이 많이 올라 단기 조정이 불가피한 데다 2018년 1월 재건축 초과이익환수제가 부활하면 가격이 약보합세를 띨 것이란 예측이다. 이에 초과이익환수제를 면제받기 위해 재건축 추진 단지마다 속도전에 돌입한 상황. 하지만 연말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 하는 상황에서 사업시행인가를 받아놓지 않은 단지는 단기간에 재건축 사업 성공을 보장하기 어렵다.

다만 올해 말까지 관리처분인가를 받을 수 있는 단지, 즉 초과이익환수제 면제가 확실해진 단지는 상대적으로 장점이 부각돼 가격이 더 오를 수 있다. 개포주공1단지나 둔촌주공아파트가 대표적인 사례다.

강남구 개포주공1단지는 최근 현대건설과 도급계약서를 체결하고 조만간 관리처분인가 신청 절차를 밟을 예정이다. 덕분에 집값이 급등하는 모습이다. 지난 4월 5일 전용 50㎡ 매물이 역대 최고가인 12억9000만원에 거래됐다. 1년 전 9억7000만원에 비해 3억원 이상 오른 셈이다. 강동구 둔촌주공아파트 역시 지난 5월 2일 관리처분인가를 받으면서 가격이 완연히 상승세다. 둔촌주공 저층 3단지 전용 96㎡는 지난 4월 12일 8억9800만원에 거래됐다가 인가를 받았다는 소식 직후 호가가 일제히 9억3000만~9억4000만원까지 올랐다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “상반기 중으로 사업시행인가를 받은 단지에 투자하는 게 유리하다. 일반분양이 임박했으면서 조합원에게 이주비를 넉넉히 지원하는 단지 입주권에 투자하면 초기 비용을 줄일 수 있다”고 조언했다.

환수제 적용이 불가피한 단지에 투자하는 건 괜찮을까. 서울 압구정지구나 목동 신시가지 재건축 단지들은 올해 안에 관리처분인가 신청이 불가능한 만큼 멀리 보고 투자에 나서야 한다. “초과이익환수제 적용이 확실한 단지는 오히려 마음 편하게 장기적 관점에서 접근하는 것이 좋다. 다만 지난해까지 재건축 시장이 호황이었던 탓에 전반적인 시세가 높아진 만큼 싸게 나온 급매물을 기다려봄직하다.” 김혜현 알투코리아 이사의 조언이다.

▶4.임대수익 짭짤한 수익형 부동산▷인구↑+직주근접+역세권 찾아라지난해 부동산 시장에서 주목받은 상품 중 하나는 오피스텔을 비롯한 수익형 부동산이었다. 저금리 기조로 은행에 돈을 맡기는 것보다 월세를 받는 것이 수익률을 끌어올리는 데 유리했기 때문이다. 올해도 수익형 부동산은 안정적인 월세 수익을 원하는 투자자 관심이 클 것으로 예상된다. 그렇다고 투자 전망이 썩 밝지만은 않다. 공급과잉에 따른 월세 하락, 분양가 상승 영향으로 수익률이 꾸준히 하락세를 걷고 있어서다.

부동산114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 임대수익률은 평균 5.5%로 2008년 6.5% 이후 꾸준히 하락세다. 같은 기간 오피스텔 매매가격은 전국적으로 1.05% 오른 데 반해 월세 상승률은 0.07%에 그쳤다. 임대수익률이 하락하는 동안에도 오피스텔 공급은 끊이지 않았다. 2015년 6만5997실이 분양된 데 이어 지난해도 6만4357실이 공급됐다.

결론적으로 오피스텔은 수익률이 하락세인 데 비해 올해 금리 인상 가능성마저 높게 점쳐지고 있어 투자 매력이 예전만 못하다. 그럼에도 오피스텔에 투자해야겠다면 인구가 늘어나는 곳, 업무지구로 출퇴근하기 쉬운 역세권 오피스텔을 물색해보라는 게 전문가들의 공통적인 견해다.

박합수 전문위원은 “저금리 기조에선 지역과 상관없이 연 5% 수익률만 올려도 괜찮았다. 하지만 금리 인상 가능성, 부대 비용을 고려해 연 6% 수익률을 올릴 수 있는 매물을 물색하는 것이 안전하다”고 조언했다. 구체적으로는 서울 지하철 9호선 역세권이나 인천 영종도 소형 오피스텔에 투자하라는 의견도 나왔다. 영종도의 경우 파라다이스시티 등 카지노 복합리조트가 들어서는 데다 인천공항2터미널이 오픈하면서 이곳으로 출퇴근하는 직장인 수요가 늘어날 것이란 전망에서다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “원룸형 일색으로 구성된 오피스텔 단지보다 투룸형이 적절히 섞인 단지를 택하는 것이 좋다. 업무지구가 없는 대학가는 방학 기간 공실 우려가 높은 만큼 추천하지 않는다”고 덧붙였다.

▶5.공급 많은 지방은 출구전략▷산업 침체 여파 경남 불안이번 부동산 전문가 설문에서는 올해 집값이 보합세를 유지하면서 지방 집값은 소폭 하락하거나 약보합세를 띨 것으로 내다본 전문가가 많다.

지방에선 이미 지난해부터 신규 입주 물량이 많았고 울산, 거제 등 산업 경기가 침체된 지역 중심으로 집값이 하락세를 보였다. 부산, 제주, 광주 등 개발 호재가 있거나 거주 선호도가 높은 지역은 여전히 강세를 보였지만 공급과잉 우려가 컸던 대구, 경북, 충남 등은 약세를 이어갔다.

특히 올해는 대구, 경남, 경북, 충남, 충북 등에서 지난 6년간 연 평균치의 2배에 달하는 가구가 입주를 시작한다. 대구 2만2607가구(예년 연평균 1만2109가구), 경남 3만8551가구(1만6506가구), 경북 2만3903가구(9753가구), 충남 2만4878가구(1만1019가구) 등이다. 이 중 경남은 미분양 물량도 상당히 적체됐다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 경남 미분양 물량은 8014가구로 전년 동기보다 34.95%나 많다. 이 밖에 충남 9323가구, 경북 7421가구, 충북 3989가구 등도 미분양 물량이 상당하다. 전국 미분양 물량(5만6413가구) 중 대부분이 지방에 몰려 있다.

그렇다면 지방에 집을 보유한 투자자가 무조건 집을 파는 게 능사일까. 지역별로 전망도, 출구전략도 조금씩 다르다.

박합수 전문위원은 “그간 부동산 가격이 치솟았던 대구는 올해까지는 가격이 소폭 하락했지만 바닥을 다지면서 수급 조정이 이뤄지는 중이다. 실수요가 몰리면 내년 이후엔 다시 오를 여지가 크니 집을 보유하는 것이 좋다”고 말했다. 박합수 위원은 “울산, 경남 일대는 공급과잉보다 경기 침체 영향을 더 크게 받는 곳이라 집값이 하향세를 보일 것”이라고 덧붙였다.

차이나머니가 몰리면서 집값이 급등한 제주의 경우 사드 보복 여파로 올해 이후 거품 조정기를 거칠 가능성이 크다. 고속도로·KTX 개통, 동계올림픽 등 개발 호재가 몰리는 강원은 당분간 집값이 상승세를 보일 전망이다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr][본 기사는 매경이코노미 제1908호 (2017.05.17~05.23일자) 기사입니다][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]


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